Sergio Martínez Hererro consejero de Chestertons Atomiun: El sector inmobiliario logístico en Madrid ha crecido exponencialmente impulsado por la transformación del comercio electrónico y la necesidad de centros de distribución más cercanos a las áreas urbanas. Sin embargo, este crecimiento plantea una advertencia clara para los inversores: no toda oportunidad es igual, y el exceso de oferta en determinadas zonas, como Villaverde, puede convertir una inversión prometedora en un riesgo innecesario.
El caso Villaverde
Para quienes buscan invertir en Real Estate logístico para arrendar los activos, es fundamental adoptar una estrategia informada, basada en el análisis del mercado y en decisiones responsables. A continuación, ofrecemos algunas claves financieras e inmobiliarias para invertir con éxito en este entorno competitivo.
1. Entender la demanda real antes de comprar o construir
Aunque el sector logístico ha sido uno de los más dinámicos en los últimos años, la realidad es que no todas las zonas ofrecen el mismo potencial de seguridad. Villaverde, por ejemplo, ha experimentado una expansión rápida, pero esto puede generar saturación si la oferta de naves en alquiler supera la capacidad de absorción del mercado. Es necesario evaluar detalladamente la demanda efectiva en la zona de interés. Esto incluye estudiar los índices de ocupación, la rotación de inquilinos y las tendencias a medio y largo plazo. Una inversión en una zona con alta competencia puede implicar largos periodos de activos vacíos sin inquilino o ajustes a la baja en los precios de alquiler.
2. Priorizar ubicaciones con accesibilidad y conectividad
Sergio Martínez Herrero explica como el éxito de un activo logístico depende en gran medida de su ubicación. Aunque áreas como Villaverde cuentan con una localización estratégica, la saturación del tráfico o la falta de infraestructuras adecuadas pueden restar atractivo a las nuevas inversiones. Es necesario promover o comprar este tipo de activos en ubicaciones que no solo sean cercanas a los principales nodos de distribución, sino que ofrezcan accesos fluidos, tanto para transporte pesado como para última milla. Las conexiones con autopistas principales y vías urbanas son un factor decisivo para atraer operadores logísticos de calidad.
3. Diversificar para mitigar riesgos
Concentrar inversiones en zonas con exceso de oferta vacante, como Villaverde, puede resultar peligroso. Los ciclos económicos pueden provocar caídas de rentabilidad en áreas saturadas, mientras que otras zonas emergentes, menos conocidas, ofrecen oportunidades con mejores márgenes. Es bueno considerar otras zonas logísticas en Madrid, como Vallecas o Vicálvaro, y analizar activos logísticos de nicho, como los centros para comercio de última milla.
4. Adoptar una visión a largo plazo con foco en la sostenibilidad
Los activos logísticos que no incorporan medidas de eficiencia energética, certificaciones ambientales o elementos innovadores pueden quedarse obsoletos rápidamente. En un mercado cada vez más exigente, las empresas priorizan espacios que reduzcan costes operativos y respeten el medio ambiente. Los fondos de inversión yfamily office saben que es indispensable invertir en activos con certificaciones como BREEAM o LEED. No solo serán más atractivos para los operadores logísticos, también tendrán mayor valor en el futuro.
5. Contar con un asesor especializado
Invertir en logística requiere un conocimiento profundo del sector, del mercado local y de las tendencias globales. Sin el apoyo adecuado, es fácil cometer errores que afecten tu rentabilidad. Chestertons Atomiun es una consultora financiera e inmobiliaria especializada en asesoramiento compradores de este tipo de activos inmobiliarios.
Sergio Martínez Herrero tiene experiencia acumulada de más de 30 años en el sector inmobiliario y está especializado en el sector logístico industrial. Ha dirigido compañías como King Sturge que en su momento fue un referente al realizar más del 60 % de las transacciones que se realizaron en España del 2000 al 2010. Actualmente es consejero de Chestertons Atomiun.
